房地合一稅舊制、新制差在哪?重購退稅條件是什麼?

房地合一稅新制於民國105年1月1日正式實施,在新制實施後,
賣房要繳的稅最高可達獲利的45%,意思是賣房賺了100萬,要上繳國庫45萬嗎?
其實不是這個意思,但是也代表房地合一稅新制,確實讓賣房時要付出的成本增加了,
因此買賣房屋時一定要了解各種稅費種類,
這篇文章市場先生將房地合一稅做個懶人包介紹,

分為以下幾個部分:

  1. 房地合一稅新制、舊制有什麼不同?
  2. 如何計算房地合一稅課稅基礎(含範例)
  3. 自住換屋該如何節稅?
  4. 個人投資房屋買賣該如何節稅?

房地合一稅新制、舊制有什麼不同?

房地合一稅是買賣房屋時賣方需繳納的稅,首先需判斷該房屋是適用新制或舊制。
在舊制下,賣房的房屋所得要課稅、土地不課稅,但新制的房屋及土地所得均要課稅。

房地合一稅新舊制實施期間及課稅範圍

以下是房地合一稅新舊制的比較,看出差異了嗎?
最大的變化除了新制採分離課稅外,兩者的課稅基礎並不相同,
稅率也差異很大,因此需繳納的稅額亦可能有高達數倍的差距。

房地合一稅新舊制實施內容比較

新舊制舊制
(財產交易所得稅)
新制
(房地合一稅)
課稅方式併入所得稅課稅分離課稅(不與所得稅一起計算)
申報期間每年5月與所得稅一起申報於契約完成30日內完成申報
課稅基礎房屋收入-成本-費用房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額
稅率依綜合所得稅5%~40% 累進稅率課稅(2020年稅率級距)1.依持有期間課稅:
●1年內:45%
●1~2年:35%
●2~10年:20%
●10年以上:15%
2. 因非自願因素:符合財政部公告的調職,非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在2年以下的房地:20%
3. 以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地:20%
4. 符合自住房地優惠條件,課稅所得超過400萬部分:10%
自用住宅
減免
個人或其配偶,未成年子女設有戶籍,持有並居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用,課稅所得在400萬以下免稅,超過400萬部分按10%課稅,6年內以1次為限
重購自用
住宅退稅
1. 換大屋全額退稅,換小屋不能退稅
2. 先購後售者亦適用
3. 用配偶名義重購者亦適用
1. 換大屋全額退稅,換小屋比例退稅
2. 先購後售者亦適用
3. 用配偶名義重購者亦適用
4. 重購後5年內不得改做其他用途或再行移轉

房地合一稅課稅算法(含公式範例)

【舊制計算】

舊制的課稅基礎僅計入房屋收入,不計土地收入,其課稅基礎計算如下:

(1) 有資料判斷時:

課稅基礎=(售價-取得成本-費用)X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

可列入費用的項目包含(以下均需檢附單據):

a) 購入時支付的必要費用,含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等
b)房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息
c) 房屋修繕費(非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費),如管線費、天花板裝修
d) 出售時支付的必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等

例:陳先生在103/05以1,200萬金額購入台中市西屯區一戶公寓,在107/06以1,500萬售出,
售出時房屋評定現值為50萬,土地公告現值為300萬,
購入時契稅+印花稅+代書費7萬、仲介費12萬,購入後修繕費用100萬,
出售時仲介費60萬,那麼財產交易所得稅課稅基礎計算方式為:

(1,500萬-1,200萬-7萬-12萬-100萬-60萬)X50萬/(300萬+50萬)=172,857元

此案例陳先生需將172,857元於108/05申報所得稅時,納入個人所得申報,
如陳先生適用的課稅級距為20%,那麼他所繳納的財產交易所得稅為172,857X20%=34,571元

* 案例僅供參考,實際數字依個人實際發生為主

(2) 無資料判斷時:

課稅基礎=房屋評定現值 X 依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率(每個縣市區域均不同)

例:陳先生在103/05以1,200萬金額購入台中市西屯區一戶公寓,在107/06以1,500萬售出,
售出時房屋評定現值為50萬,因陳先生無法提供房屋原始取得成本,
故財產交易所得稅課稅基礎計算方式為:

50萬X35%(107年西屯區公告之比例)=175,000元

此案例陳先生需將175,000元於108/05申報所得稅時,納入個人所得申報,
如陳先生適用的課稅級距為20%,那麼他所繳納的財產交易所得稅為175,000X20%=35,000元

* 高級住宅(台北市7千萬以上、新北市6千萬以上、其他地區4千萬以上)課稅計算方式另有不同,請以財政部公告為主
* 案例僅供參考,實際數字依個人實際發生為主

個人出售房屋之財產交易所得計算規定及比率,
可到財政部網站查詢。

【新制計算】

新制的課稅基礎房地收入皆計入,其課稅基礎計算如下:

課稅基礎=房地收入 – 成本 – 費用- 依土地稅法計算的土地漲價總數額

可列入成本費用的項目包含(需檢附單據,若無法檢附單據,依成交金額的5%計):
a) 購入時支付的必要費用,含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等
b)房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息
c) 房屋修繕費(非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費),如管線費0、天花板裝修
d) 出售時支付的必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等

例:陳先生在107/05以1,200萬金額購入台中市西屯區一戶公寓,在108/06以1,500萬售出,
購入時契稅+印花稅+代書費7萬,仲介費12萬,購入後修繕費用100萬,
出售時仲介費60萬,購入時土地價值100萬,售出時土地價值180萬,
期間漲價80萬,那麼房地合一課稅基礎計算方式為:

1,500萬-1,200萬-7萬-12萬-100萬-60萬-80萬=41萬

此案例陳先生為投資性質,持有期間超過1年未滿2年,因此適用稅率為35%,
其需繳納的房地合一稅金額為41萬X35%=143,500元

* 案例僅供參考,實際數字依個人實際發生為主

自住換屋該如何節省房地合一稅?善用重購自用住宅稅賦優惠

台灣的稅制上對於自住房屋的稅制有許多優惠,如果是自住換屋,
2年內不管是先買後賣或是先賣後買,土地的部分可以退土地增值稅。
房地合一稅不論是新舊制,只要是小屋換大屋,都可以全額退稅,
新制下大屋換小屋還可以依比例退稅,
需特別留意的是重購後5年內不得改做其他用途或出售,不然需繳回退稅。

例如:
陳先生108/01賣房金額1,000萬,需繳房地合一稅20萬,
於109/03再次購屋金額1,200萬,則20萬可全額退稅,
若再次購屋金額為900萬,退稅比例為900萬/1,000萬=0.9,退稅金額為20萬X0.9=18萬。

土地增值稅與房地合一稅針對重購自用住宅的稅賦優惠:

提醒:「重購」自用住宅的稅賦優惠,與新制房地合一稅的自用住宅減免,

有著不同的規定與條件限制,請小心不要搞混兩種節稅條件。


土地增值稅與房地合一稅針對重購自用住宅的稅賦優惠

稅費種類土地增值稅房地合一稅(新制)
適用項目土地土地、房屋
適用對象需為同一所有權人可為本人或配偶
自用住宅
定義
1. 本人或配偶、直系親屬設有戶籍。
2. 房屋需為本人或配偶、直系親屬所有。
3. 出售前1年未供營業使用或出租。
1. 本人或配偶、未成年子女設有戶籍。
2. 房屋需為本人或配偶所有。
3. 出售前1年未供營業使用或出租。
面積限制都市面積<3公畝,非都市面積<7公畝
優惠稅率●新購自宅用地的申報移轉地價-(原出售自宅用地申報移轉地價-已繳土地增值稅)=Y,Y不可為零或負數
●已繳土地增值稅款≦Y時,已繳的增值稅款可全數退還
●已繳土地增值稅款>Y時,可退還相當於Y的稅款
小屋換大屋,全額退稅
大屋換小屋,比例退稅
限制條款5年內不得改作其他用途或出售,否則須繳回退稅
次數限制無次數限制
買賣期限2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行為


個人投資房屋買賣該如何節省房地合一稅?

新制的房地合一稅對於投資客來說是較為不利的,
短期的買賣需繳納房地合一稅可能會大幅侵蝕獲利,
因此在新制下,需了解每一個影響稅額的環節。

先複習新制的房地合一稅計算公式:
(房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額)X稅率

因此要節稅,要想辦法增加扣除項,並降低稅率。
建議的思考步驟如下:

1. 先計算土地漲價總數額:

如果土地漲價總數額跟買賣房屋的價差已經差不多時,
那麼幾乎是不用繳納房地合一稅了,其他費用及持有期間也相對不重要。
但若土地漲價總數額遠低於買賣房屋的價差,那麼其他可扣除的成本費用及持有期間就相對重要。

2. 收集好可列舉成本費用的單據:

若是土地漲價總數額低於買賣房屋的價差,
此時買賣房屋產生的必要費用如契稅、印花稅、規費、代書費、房仲費、修繕費,
這些費用都可以列入扣除項目,因此需收集好相關的單據。
在成交談判時,成交金額與房仲費之間往往也有空間可談,可做為節稅之方式。

3. 精算較划算的持有期間:

若是房地收入扣除成本費用及土地漲價總數額後,仍有相當大的金額,
那麼持有期間適用的稅率將會大大影響要繳納的稅額,
例如持有1年內要繳45%,1~2年要繳35%,2年以上就只剩下20%了,
因此若是金額大也可先出租,拉長持有期間再出售獲利較高。

若是以公司法人名義買賣房地產,則沒有房地合一稅的問題,都只以17%的營所稅課稅,名目上比房地合一稅輕,因此許多專業投資人也會成立公司以公司法人名義去買房,但這不在本篇文章探討範圍內。

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